Modification du règlement de copropriété

Bonjour,

J’espère que vous allez bien ! 

En effet, il faut bien contacter un géomètre-expert. Pour trouver un géomètre proche de votre copropriété, n’hésitez pas à utiliser l’annuaire fournisseurs disponible sur votre espace Matera. 

Pour rappel, voici la procédure à suivre pour un copropriétaire qui souhaite scinder son appartement en 2 lots distincts :

ÉTAPE 1 : le copropriétaire doit faire venir un géomètre

Le copropriétaire doit faire venir un géomètre qui va faire un projet modificatif d'EDD, afin de créer 2 lots distincts, et que le géomètre puisse faire une répartition des charges. Le projet modificatif d'EDD va modifier la numérotation de l'ensemble des lots de la copro.

NB : l'obligation de faire un projet modificatif d'EDD chez le notaire est soulignée par Cass. Civ 3ème, 10 septembre 2020, n°19-17.045.

ÉTAPE 2 : le vote du nouvel EDD en AG à la majorité de l'article 24

Le copropriétaire doit ensuite joindre à la convocation d'AG son projet modificatif d'EDD en AG, et mettre à l'ordre du jour de l'AG la validation de ce projet. L'AG va voter à la majorité de l'article 24.

2 cas de figure :

• CAS n°1 : le RCP peut avoir prévu, en cas de division de lots, comment se répartiraient les charges entre les lots issus de la division. La répartition prévue dans le RCP s'impose alors à tous les copropriétaires. Il n'est pas nécessaire de faire une AG.
• CAS n°2 : à défaut de répartition prévue dans le RCP, lorsque la sous-répartition est opérée par le propriétaire seul, alors elle doit être soumise en AG, qui n'a pas à être consultée préalablement sur le principe de la division du lot (Article 11 al 2 loi 1965). Cette approbation en AG est obligatoire même si le total des quotes-parts des lots issus de la division est égal à celui des lots dont ils sont issus (Civ. 3ème 11 octobre 1995 n° 93-21.887). Le fait que le règlement de copropriété prévoit que la division serait établie par le copropriétaire des lots divisés n'est pas suffisant dès lors qu'il n'en fixe ni les modalités ni les bases (Civ. 3ème 2 février 2005 n° 03-16.900)

Attention : le vote en AG ne porte que sur le nouvel EDD, et non sur le principe de la division du lot, qui relève de la liberté du copropriétaire. L'AG doit quand même voter sur la nouvelle répartition des charges à la majorité de l'article 24.

La ratification par l'assemblée est indispensable même si la nouvelle répartition est sans influence sur les quotes-parts des autres copropriétaires (Cass. Civ 3ème, 10 septembre 2020, n°19-17.045).

À savoir : dans le cas ou le copropriétaire souhaite faire des travaux dans son nouveau lot, et que ces travaux touchent les parties communes (création d'une nouvelle porte d’entrée, d'une fenêtre...), il faut également qu'il demande l'autorisation en AG à la majorité 25-1.

Important : Si les copropriétaires acceptent la division du lot en AG, alors le copropriétaire doit envoyer à Matera le nouvel EDD qui a été validé, afin que Matera crée un nouveau lot au nom du copropriétaire.

ÉTAPE 3 : la régularisation de l'EDD chez le notaire

Le copropriétaire doit enfin se rendre chez le notaire, pour faire publier le nouvel EDD, indiquant qu'il a bien créé un nouvel appartement. S'il ne le fait pas, il risque de devoir régulariser la situation le jour de la vente, dès qu'il vendra l'un des 2 lots.

Je vous invite également à lire cet article au sujet de la modification de l’état descriptif de division.

Je vous souhaite une excellente journée !