Tout savoir sur l’état descriptif de division (=EDD)
en 4 questions 🤔
1️⃣Qu’est ce que l’EDD ?
L’état descriptif de division (EDD) est un document de la copropriété. Il identifie tous les lots de la copropriété. Le plus souvent, l’EDD est une annexe du règlement de copropriété (=RCP) de l’immeuble.
2️⃣Que contient l’EDD ?
L'EDD identifie l'immeuble auquel il s'applique : nature de l’immeuble, situation, superficie, désignation cadastrale.
L’EDD divise l’immeuble en lots, (1 lot = 1 partie privative. Ex : appartement, parking, cave etc) et attribue un numéro à chaque lot.
Concrètement, l'EDD est rédigé sous forme de tableau qui comporte les colonnes suivantes :
- numéro du lot
- bâtiment
- escalier
- étage
- nature du lot (cave, garage, appartement, jardin etc)
- quote-part des parties communes
3️⃣Quand modifier l’EDD ?
Dès que les copropriétaires veulent modifier la consistance de leurs lots, alors ils doivent modifier l’EDD.
Par exception : les changements affectant la consistance interne des lots, tels le nombre de pièces ou la transformation de certaines d'entre elles, n’entrainent pas de modification de l’EDD. Par exemple : si vous installez une cloison dans l'une des pièces de votre appartement, cette transformation n'a aucune incidence sur l'EDD.
Par exemples :
- La division d’un lot
Nous sommes dans le cas ou un copropriétaire a un appartement, et il veut séparer son appartement en 2 appartements distincts.
- La réunion de 2 ou plusieurs lots
Nous sommes dans le cas ou un copropriétaire rachète un studio attenant et veut regrouper les deux lots.
C’est également le cas lorsqu’un copropriétaire achète des combles ou un bout de couloir à la copropriété et veut les jondre à son appartement.
- La transformation d’une partie commune en partie privative (ou l’inverse)
Nous sommes dans le cas ou l’immeuble dispose d’une loge de concierge, et décide de la vendre à un copropriétaire.
- La surélévation par le propriétaire du dernier étage
- La vente d’un droit de jouissance exclusif
Nous sommes dans le cas ou l’un des copropriétaires décident d’acheter la jouissance exclusive d’un balcon / terrasse à la copropriété.
4️⃣Comment modifier l’EDD ?
Vous devez distinguer 2 cas de figure.
CAS n°1 : La modification des lots concerne les parties communes (et donc tous les copropriétaires)
Lorsque la modification des lots touche aux parties communes, alors toute la copropriété doit approuver le nouvel EDD.
Par exemples :
- la transformation d'une loge de concierge en appartement diminue le volume des parties communes de l’immeuble
- la transformation d'un couloir commun en pièce d'appartement ou inversement diminue le volume des parties communes de l’immeuble
- l’acquisition des combles par un copropriétaire pour augmenter le volume de son appartement diminue le volume des parties communes de l’immeuble
Dans ce cas, les étapes à suivre pour modifier l’EDD sont les suivantes :
ETAPE 1 : La personne qui veut acheter la partie commune doit contacter un géomètre-expert, afin qu’il effectue un projet modificatif d’EDD.
ETAPE 2 : La personne qui veut acheter la partie commune doit mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG : sa demande d’achat, et le vote du nouveau projet d’EDD, à la double majorité de l'article 26. Attention : n’oubliez pas de joindre le projet modificatif d’EDD du géomètre-expert à la convocation d’AG.
ETAPE 3 : La personne qui a acheté la partie commune doit contacter un notaire pour enregistrer le nouvel EDD. Le notaire se charge de faire publier le nouvel EDD à la publicité foncière.
CAS n°2 : La transformation des lots concerne les parties privatives (et donc un seul copropriétaire)
Lorsque la modification des lots touche aux parties privatives, il faut se rappeler que chaque copropriétaire est libre de faire ce qu’il veut dans son appartement. Par contre, il doit quand même faire voter un nouvel EDD en AG, à la majorité simple (article 24).
Par exemples :
- La division d’un appartement en 2 appartements distincts
- L’achat de l’appartement voisin, et la réunion de nos 2 appartements
Dans ce cas, les étapes à suivre pour modifier l’EDD sont les suivantes :
ETAPE 1 : le copropriétaire doit contacter un géomètre-expert, afin qu’il effectue un projet modificatif d’EDD.
ETAPE 2 : le copropriétaire met à l’ordre du jour le vote du nouvel EDD, à la majorité simple de l’article 24. Attention : n’oubliez pas de joindre le projet modificatif d’EDD du géomètre-expert à la convocation d’AG.
2 remarques :
- le vote en AG ne porte que sur le nouvel EDD, et non sur le principe de la division du lot, qui relève de la liberté du copropriétaire. L'AG doit quand même voter sur la nouvelle répartition des charges à la majorité de l'article 24
- si le copropriétaire veut faire des travaux dans son nouveau lot, et que ces travaux touchent les parties communes (création d'une nouvelle porte d’entrée, d'une fenêtre...), il faut qu'il demande l'autorisation en AG pour les travaux
ETAPE 3 : le copropriétaire qui a acheté la partie commune doit contacter un notaire pour enregistrer le nouvel EDD. Le notaire se charge de faire publier le nouvel EDD à la publicité foncière.
Exception : c’est très rare, mais il est possible que, dans certains cas, le RCP ait prévu, en cas de division de lots, comment se répartiraient les charges entre les lots issus de la division. Dans ce cas, la répartition prévue dans le RCP s'impose à tous les copropriétaires. Il n'est pas nécessaire de faire une AG.
Enfin, dès que le notaire valide le nouvel EDD, vous devez envoyer à Matera la nouvelle grille de répartition des charges pour qu’on mette à jour votre lot et vos tantièmes.
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