Définitions de (Bâtiment) et de (Lot) dans une copropriété

** Je saisi un extrait de notre réglement de copropriété :

“Les choses et parties communes sont réparties différemment entre les copropriétaires, suivant qu’elles appartiennent à la totalité d’entre eux, sans exception, ou à des groupes de copropriétaires seulement (suivant la situation des lots considérées, ou l’usage des divers éléments d’équipement)

1- Choses et parties communes à tous les copropriétaires, sans exception : 

Toutes choses et parties communes, placée sous le régime de l’indivision forcée, resteront toujours affectés à leur usage actuel et appartiennent à chacun des copropriétaires dans la proprotion des millièmes indiqués dans l’état descriptif de division …

• ...
• les compteurs généraux et les canalisations et branchement généraux, jusqu’au départ des canalisations propres à chaque bâtiment,
• ...

2- Choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment :

...Elles comprennent, en général, toutes les parties non spécialment affectées à l’usage exclusif et particulier d’un appartement ou d’un local et de ses dépendances et celles qui sont déclarées comme telles par la loi et les usages.

• ...
• les canalisations et les tuyaux du tout à l’égout, d’écoulement des eaux pluviales et ménagères, les chutes des water-closet, etc propres à chaque bâtiment (sauf pour les parties intérieures affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement ou local).
• ...”

Bonjour @Madi 

Un lot est un fragment de l’ensemble immobilier, déterminé et détaillé par l’état descriptif de division présent dans le règlement de copropriété, possédé par un copropriétaire.

Un bâtiment est défini par le règlement de copropriété. Il n’y a pas de règle. Certains lots sont ont l’usage du bâtiment, et sont donc copropriétaires du bâtiment à hauteur de leur quote-part détaillée dans le règlement.

Pour l’affectation des dépenses et des recettes (indemnités d’assurance), on regarde quel(s) élément(s) a (ont) été endommagé(s) et à quelle partie commune ils se rapportent. Si vous avez un DDE dans un bâtiment A, alors les dépenses et recettes sont affectées à la clé bâtiment A. Vous ne pouvez pas affecter à un logement uniquement, sauf à invoquer en justice une aggravation des charges à l’appui du code civil et son article 1240, mais si une assurance couvre les dégâts alors c’est elle qui est subrogée de toute façon.

Dans votre cas, l’origine de fuite est située à 2 endroits:

• réseau EU du 1° étage en origine privative débouchant en parties communes
• réseau EFS du 2° étage en origine privative débouchant en parties communes

Il vous faut donc établir deux constats amiables de DDE avec les occupants du 1° et du 2° identifiés en origines du sinistre, et vous transmettez à l’assurance multirisque immeuble.

@Madi

Si l’origine est privative et que le plombier est intervenu chez les copropriétaires pour mettre fin à leurs fuites alors non, vous imputez la facture uniquement aux 2 copropriétaires concernés (50% / 50%). Si les copropriétaires contestent, alors vous invoquez l’article 1240.

Par contre si le montant dépasse 150€ par logement vous pourriez être embêtés car c’est le seuil nécessitant l’établissement d’un devis avant travaux.

Généralement c’est mieux d’avoir un écrit du copropriétaire autorisant les travaux avant que ceux-ci ne soient exécutés.

Je complète pour clarifier:

• facture de réparation de parties privatives (dont réparation de fuite privative) = imputation directe sur le copropriétaire des parties privatives en question
• facture de réparation de parties communes = imputation collective sauf à demander une prise en charge en justice

Un devis a été approuvé par l'ensemble de la copropriété...nous n'avions pas soulevé la réparation de cette charge à réception du devis...nous nous étions juste mis d'accord pour effectuer les travaux de réparation de la fuite selon les termes du devis.