Grille de tantièmes à faire modifier

Les charges / clés de répartition de la copropriété sont inscrites de manière limitatives dans l'Etat descriptif de Division (EDD), qui est une annexe au règlement de copropriété.

Lorsque la répartition des charges de copropriété est erronée, le syndic ne peut, de son propre chef, modifier unilatéralement les règles de répartition. Seul le géomètre-expert est habilité pour calculer les nouvelles clés de répartition de la copropriété.

C'est ce qu'indique l'article 71-6 du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955, portant réforme de la publicité foncière : "Toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif".

Le géomètre-expert est la seule autorité en France qui puisse fixer les charges de copropriété présentées dans l'EDD. La profession de géomètre-expert est une profession réglementée, qui ne peut être exercé par d'autres professions.

• ETAPE 1 : contacter un géomètre
  Le géomètre réalise un projet modificatif d'EDD. Ce projet modifie la répartition des tantièmes existantes.
   
• ETAPE 2 : le vote en AG
  Vous devez obligatoirement joindre le projet modificatif d'EDD à la convocation d'AG. Ensuite, le projet modificatif d'EDD est voté :
  • soit à la double majorité de l'article 26 dans le cas ou la modification porte sur la création d’une nouvelle clé de répartition / de nouvelles charges
  • soit à la majorité de l'article 25 dans le cas ou la modification de la répartition des charges est causée par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.

• ETAPE 3 : la régularisation chez le notaire
  Après l'AG, le conseil syndical doit attendre 2 mois, à compter de la notification du PV, avant de procéder aux formalités chez le notaire. Il s'agit d'un délai légal à l'issue duquel, l'AG devient définitive (certificat de non-recours à l'AG).
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• ETAPE 4 : vous envoyez à Matera le nouvel EDD (pour qu'on modifie vos charges).

Dans ce cas, les copropriétaires qui votent contre doivent savoir qu’ils s’exposent à une fixation judiciaire des charges de copropriété.

Cela veut dire que la copropriété fait une action en justice, à l'encontre des copropriétaires qui ont payés moins de charges.

Le juge nomme un expert judiciaire (un géomètre qui va fixer les charges) pour :

• compter les charges trop payées
• faire un nouvel EDD

ATTENTION : l'action en justice est très couteuse pour la copropriété.

Comme Charlotte nous l’a dit, effectivement, il est possible d’engager la responsabilité professionnelle en cas de faute du géomètre/de faire pression sur le géomètre ou le promoteur.

Concrètement : vous pouvez engager la responsabilité du promoteur, mais le promoteur se retournera contre le géomètre qui a établi l’EDD (Etat Descriptif de Division).

Voici les étapes :

• ETAPE 1 : Envoyer un courrier de mise en demeure au géomètre-expert qui a établi l'EDD initial
  
  Le courrier a pour but de demander au géomètre de revenir pour faire un nouvel EDD compte tenu des fautes qui ont été commises dans l'EDD préalablement effectué. Je vous conseille également d'envoyer ce courrier en LRAR (nous avons un courrier).
   
• ETAPE 2 : Envoyer un courrier de mise en demeure d'avocat, de faire un nouvel EDD, sous peine d'action en justice la copropriété

  
  Dans le cas ou le courrier de mise en demeure classique ne porte pas ses fruits, la 2ème étape est de contacter un avocat afin qu'il envoie un courrier de mise en demeure d'avocat au géomètre, de venir faire un nouvel EDD, à ses frais.

  Un courrier de mise en demeure d'avocat coûte entre 150€ et 250€ HT à la copropriété. Il est souvent fructueux : c'est un bon moyen de pression sur le géomètre.

• ETAPE 3 : L'action en justice contre le géomètre

  Si ce courrier de mise en demeure d'avocat ne porte pas ses fruits (il y a de forte chance pour que le géomètre vous rembourse suite à ce courrier), alors le seul moyen de récupérer un nouvel EDD c'est que l'avocat introduise une action en justice. L'action s'appelle : "action en responsabilité civile professionnelle" contre le géomètre, pour faute professionnelle.
   

  Pour engager cette action, le SDC doit voter en AG, à la majorité de l'article 24, l'engagement de l'action contre le géomètre. Enfin, l'action en justice coute environ 1.500€, à voir si cela vaut le coup, en fonction des gains demandés au géomètre.