Bonjour @Olivier245, et @Celine208, @Charlotte137, @Jean273,
La question d'Olivier et vos retours sont intéressants. Si je reformule en terme juridique, la question est la suivante : comment établir un nouvel Etat Descriptif de Division (EDD) dans l'immeuble ?
Je vais vous répondre en 4 points, cliquez sur "Afficher le contenu” pour voir le détail de chaque réponse :
1) Concernant l'obligation de passer par un géomètre-expert
Les charges / clés de répartition de la copropriété sont inscrites de manière limitatives dans l'Etat descriptif de Division (EDD), qui est une annexe au règlement de copropriété.
Lorsque la répartition des charges de copropriété est erronée, le syndic ne peut, de son propre chef, modifier unilatéralement les règles de répartition. Seul le géomètre-expert est habilité pour calculer les nouvelles clés de répartition de la copropriété.
C'est ce qu'indique l'article 71-6 du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955, portant réforme de la publicité foncière : "Toute modification, soit de l'immeuble auquel s'applique l'état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l'état descriptif".
Le géomètre-expert est la seule autorité en France qui puisse fixer les charges de copropriété présentées dans l'EDD. La profession de géomètre-expert est une profession réglementée, qui ne peut être exercé par d'autres professions.
2) Concernant la procédure pour établir un nouvel EDD (Etat Descriptif de Division)
- ETAPE 1 : contacter un géomètre
Le géomètre réalise un projet modificatif d'EDD. Ce projet modifie la répartition des tantièmes existantes.
- ETAPE 2 : le vote en AG
Vous devez obligatoirement joindre le projet modificatif d'EDD à la convocation d'AG. Ensuite, le projet modificatif d'EDD est voté : - soit à la double majorité de l'article 26 dans le cas ou la modification porte sur la création d’une nouvelle clé de répartition / de nouvelles charges
- soit à la majorité de l'article 25 dans le cas ou la modification de la répartition des charges est causée par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
- ETAPE 3 : la régularisation chez le notaire
Après l'AG, le conseil syndical doit attendre 2 mois, à compter de la notification du PV, avant de procéder aux formalités chez le notaire. Il s'agit d'un délai légal à l'issue duquel, l'AG devient définitive (certificat de non-recours à l'AG).
- ETAPE 4 : vous envoyez à Matera le nouvel EDD (pour qu'on modifie vos charges).
3) Qu’est-ce qui se passe si les copropriétaires votent contre le projet modificatif d’EDD en AG ?
Dans ce cas, les copropriétaires qui votent contre doivent savoir qu’ils s’exposent à une fixation judiciaire des charges de copropriété.
Cela veut dire que la copropriété fait une action en justice, à l'encontre des copropriétaires qui ont payés moins de charges.
Le juge nomme un expert judiciaire (un géomètre qui va fixer les charges) pour :
- compter les charges trop payées
- faire un nouvel EDD
ATTENTION : l'action en justice est très couteuse pour la copropriété.
4) Est-il possible d’engager la responsabilité du promoteur / du géomètre expert qui a fait n’importe quoi ?
Comme Charlotte nous l’a dit, effectivement, il est possible d’engager la responsabilité professionnelle en cas de faute du géomètre/de faire pression sur le géomètre ou le promoteur.
Concrètement : vous pouvez engager la responsabilité du promoteur, mais le promoteur se retournera contre le géomètre qui a établi l’EDD (Etat Descriptif de Division).
Voici les étapes :
- ETAPE 1 : Envoyer un courrier de mise en demeure au géomètre-expert qui a établi l'EDD initial
Le courrier a pour but de demander au géomètre de revenir pour faire un nouvel EDD compte tenu des fautes qui ont été commises dans l'EDD préalablement effectué. Je vous conseille également d'envoyer ce courrier en LRAR (nous avons un courrier).
- ETAPE 2 : Envoyer un courrier de mise en demeure d'avocat, de faire un nouvel EDD, sous peine d'action en justice la copropriété
Dans le cas ou le courrier de mise en demeure classique ne porte pas ses fruits, la 2ème étape est de contacter un avocat afin qu'il envoie un courrier de mise en demeure d'avocat au géomètre, de venir faire un nouvel EDD, à ses frais.
Un courrier de mise en demeure d'avocat coûte entre 150€ et 250€ HT à la copropriété. Il est souvent fructueux : c'est un bon moyen de pression sur le géomètre.
- ETAPE 3 : L'action en justice contre le géomètre
Si ce courrier de mise en demeure d'avocat ne porte pas ses fruits (il y a de forte chance pour que le géomètre vous rembourse suite à ce courrier), alors le seul moyen de récupérer un nouvel EDD c'est que l'avocat introduise une action en justice. L'action s'appelle : "action en responsabilité civile professionnelle" contre le géomètre, pour faute professionnelle.
Pour engager cette action, le SDC doit voter en AG, à la majorité de l'article 24, l'engagement de l'action contre le géomètre. Enfin, l'action en justice coute environ 1.500€, à voir si cela vaut le coup, en fonction des gains demandés au géomètre.
Marine
Merci Marine,
Le seul géomètre expert référencé sur Matera à 200km a la ronde est un cabinet niçois qui ne répond à aucune demande de devis malgré 3 relances en six semaines. Je vais d'ailleurs ajouter mon avis compte tenu de sa réactivité parfaitement nulle
Par ailleurs je rappelle qu'il ne s'agit pas d'un problème de gain mais du fonctionnement même de la copropriété : les grilles de tantiemes livrées sont inutilisables. Je suis incapable aujourd'hui de repartir les charges d'ascenseur.
Enfin le GE ayant agi sur mandat et instruction du promoteur, ce dernier est-il réellement irresponsable du mauvais travail de son préposé vis à vis de la nouvelle copropriété ?
Dans le temps de la GPA où nous sommes, le Géomètre expert serait-il le seul sous-traitant du promoteur que je doive poursuivre directement sans passer par la case déclaration au promoteur ?
Bonjour @Olivier245,
Pour notre part, c'est la croix et la bannière pour joindre le géomètre. Il doit m'envoyer le projet depuis le mois de Novembre 2020 et j'appelle toutes les semaines et j'envoie des mails qui restent sans réponse pour le moment. Donc je pense que c'est typique des géomètres de ne pas être réactifs.
En attendant, je cherche un géomètre expert. Si quelqu'un a un nom à me donner, je prends.
Bonjour à tous,
#Olivier CABANE un avis reste un avis parmi tant d'autres... Mais attention à l'emballement, nous sommes en période de confinement sanitaire COVID, ce cabinet est il touché ? Ont-ils la capacité de prendre en compte?
Mais je vous rejoins sur une chose, chaque sollicitation mérite au moins une réponse d'accusé de réception ''Merci votre besoin est pris en compte nous vous recontacterons.''
Bonjour
Trouvez-vous normal de vous renseignez sur un site juridique autre que Matera alors que vous payez ce service à Matera ?
Bonjour Céline,
Matera me fournit un support juridique, mais lorsqu'on arrive sur des niveaux de complexité de ce genre, je n'attends pas plus de Matera que du contrat de PJ de l'immeuble. J'ai un GE qui a fauté, un promoteur qui a validé et peut-être même incité le GE à faire n'importe quoi et un notaire qui a validé et publié le tout. Ce qu'il faut c'est que j'identifie une situation comparable et la façon dont elle s'est dénouée.
Merci Olivier. Vous répondez parfaitement à ma question. Je vous souhaite une issue favorable
Bonnes fêtes quand même !
Céline
Bonjour,
Nous avons eu le même souci sur notre résidence. Après dialogue et négociation avec le promoteur, nous avons obtenu gain de cause. Le promoteur fait changer la réputation auprès du géomètre et le publie par le notaire à ses frais.
Avez-vous de bonnes relations avec le promoteur ?
Bonne soirée
Merci Charlotte. Mes relations avec le promoteur sont correctes, mais nous avons tellement de réserves que ça ne devrait pas durer :-)
Bonjour @Olivier245,
Je vous remercie pour votre message. Je vous invite à écrire à notre service juridique depuis le bouton "Une question ?" en bas à droite de votre espace Matera. Marine et son équipe ferons leur possible pour vous répondre dans les meilleurs délais ?
Excellente journée,
Amandine de Matera
Bonsoir
A ce que je peux constater, je ne suis pas le seul à rencontrer des problèmes avec les tantièmes. Selon mon référent, la démarche que je dois entreprendre pour faire changer les tantièmes est la suivante:
- Exposer la demande en AG
- Faire déplacer le géomètre
- Passer devant el notaire
- et le tout payé par le copropriété??,
Je trouve scandaleux de devoir payer pour un travail bâclé et illogique.
Excellente soirée
Bonjour,
Comme vous pouvez le voir sur la répartition des tantièmes, il y a une véritable erreur de calcul que je tiens à rappeler :
ex Mme Brownyies à un appartement du double du mien et nous avons quasi les mêmes tantièmes. Pourriez vous revoir le calcul des tantièmes afin de rendre équitables les frais de co propriété car je ne suis pas la seule.Mmes Sebon Colette et Martinez sont dans la même situation que moi. Merci Cordialement Mme Deville Elisabeth
Bonjour @Elisa Deville
A qui vous souhaitez vous parler?
Vous êtes ici sur un forum communautaire de toutes les copros ayant pour prestataire Matera. Nous pouvons éventuellement donner des conseils mais nous n’avons aucune visu sur votre copro et ne pouvons faire aucune action.
Il semble que vous ne soyez pas en phase avec les tantièmes de votre copro, qui ont surement été établis par le géomètre du promoteur immobilier. Vous pouvez vérifier si les tantièmes vous concernant sont correct en regardant dans le règlement de copropriété
Si vous souhaitez les contester/changer, votre syndic n’a pas le droit de les changer. Il faut donc proposer à l’ordre du jour d’une AG , comme indiqué plus haut,qu’un nouveau géomètre se déplace pour refaire un calcul et qu’un notaire publie ensuite le nouveau document.Ce sera bien sur payant , et cela est donc loin d’être gagné que les gens votent “Pour” une résolution qui risque de leur faire dépenser de l’argent, mieux vaut essayer de lobbying avant.
Cdt,
FX
Bon je profite de l'occasion pour préciser que finalement le géomètre a corrigé ses grilles sans facturation et que le notaire volés publier, les frais étant pris en charge par le promoteur.
IL Y A DES ERREURS SUR MES TANTIEMES ET D AUTRES AUSSI
MERCI DE CORRIGER
MCMAILLIS
JE DEMANDE A MATERA DE CORRIGER LES TANTIEMES
Bonjour,
Vous êtes ici sur la communauté MATERA qui regroupe des copropriétaires, des membres de conseils syndicaux, présidents de CS etc...
Pour corriger cette erreur de tantièmes, s’il y a, adressez-vous d’abord à votre conseil syndical et son président ou allez sur “une question” en bas à droite de votre écran lorsque vous êtes sur votre compte MATERA. Là, vous pouvez développer votre problème et serez en droit d’attendre une réponse adéquate.
Cdt.
Loïc 353
