Bonjour @Félix/Camille  et bienvenue,

Je suis étonné que la copro soit à votre charge alors que vous n’êtes pas le syndic. Mais que fait il?

Blague à part, vous rencontrez le problème que rencontre beaucoup de copros. Il faut savoir être concilient et ferme :

• Concilient : Comme vous l’avez proposé, il faut proposer un échéancier de paiement.
• Ferme  : il ne faut pas lâcher la dessus. On croit souvent que au pire , le jour ou il vend on récupère tout, mais en fait cela n’est pas forcement le cas, surtout si on a pas lancé les procédures en temps et en heure. Au vu du montant , c’est déjà beaucoup trop élevé et il faut donc lancer absolument immédiatement la procédure sauf si un échéancier est rapidement validé.

Je n’ai du coup pas bien saisi vote rôle, peut être comptable dans le syndic coopératif? A votre place, je ferais le point avec le propriétaire pour lui annoncer clairement les choix qui s’offre à lui :

• Soit il négocie rapidement un échéancier avec vous qu’il s’engage à tenir
• Soit vous lancez la procédure (qui commence dans matera avec des relances, des mises en demeures, ect), et Matera peut vous aider pour cela

https://www.coproconseils.fr/coproprietaire-qui-ne-paie-pas-ses-charges-que-faire/

Pour ma part, je ne vois pas d’autres solutions, et plus vous attendez , plus ce sera compliqué, et plus les autres copros risquent a terme de perdre de l’argent.

Maintenant, vous avez aussi un problème pour traiter les charges courantes. En général, on considère donc qu’il y a des provisions à risque et vous pouvez faire une résolution pour un appel  de fond de solidarité lors d’une prochaine AG (ou lors d’une AGE si urgent) pour appeler une partie de ces sommes : L’ensemble des propriétaires va donc devoir  payer des appels de fonds pour passer le cap, et sera remboursé quand le premier propriétaire aura remboursé la copro. De plus , cela permet :

• de mettre la pression au premier propriétaire, car le fait que tout le monde va payer a cause de lui va faire remonter le problème à tous
• de gérer le problème de trésorerie à court terme
• D’éviter que certains copros se plaignent après coup de pas avoir été mis au courant plus tôt (même si la c’est déjà un peu tard)

Sur cette partie, (rédaction de la résolution,..) , vous pouvez vous faire aider de votre référent Matera.

Sinon, pour la forme, je trouverais cela logique que même si il aide la copro, il ne soit pas président du conseil syndical, si il y a d’autres volontaire.

Cdt,

FX

Bonjour,

Manifestement, il y a une dérive du syndic coopératif au sein de votre résidence. Coopératif ne veut pas dire solidaire amis chacun fait sa part tel le colibri!

Vous êtes 13 copropriétaires donc, ce n’est une très grosse copropriété alors il est impératif de communiquer avec tous les autres et d’exiger en premier lieu, la démission du président qui est loin d’être exemplaire s’il est redevable de + de 8k€. Voir avec votre référent la méthode à appliquer pour arriver à reprendre les rênes!

En second lieu, le syndicat de copropriétaires n’est pas une banque qui accorde une ouverture de crédit à tel ou tel et je partage le point de vue de FX pour vous encourager à remettre un cadre très rapidement à tout celui qui s’autorise à penser le contraire!

Donc, relances, recommandés et mise au contentieux, il n’y a que cela qui va permettre de récupérer les fonds lors d’une vente.

Peut-être, si ce sont des familles, les encourager à rencontrer une assistante sociale qui pourra les aider dans leurs démarches.

En tout état de cause, mieux vaut être un locataire heureux qu’un propriétaire malheureux.

Dans mon rôle de  référent syndic, je rappelle dès que j’en ai l’occasion (en réunion de CS comme en AG) que je ne prendrai pas le risque d’entraîner les autres copropriétaires dans du social alors que dans les copropriétaires qui sont “réglos”, certains pourraient 10 000 fois en faire autant alors qu’ils sont dans la justesse et mettent un point d’honneur à payer leurs charges mensualisées conformément à leur engagement. Donc c’est pour les préserver que je n’ai pas d’états d’âme à appliquer le protocole de la plateforme MATERA pour relancer !

Je vous souhaite bon courage dans votre démarche!

Cdt.

Loïc

Bonjour @Félix/Camille 

Je vais essayer de compléter les excellents conseils de @Francois-Xavier et @Loïc353 

Si je résume bien, vous aviez 30k€ d’impayés, et avec votre bonne volonté et les efforts de chacun, ce total est descendu à 15k€ en moins d’un an: félicitations, on se demande bien comment des non-professionnels parviennent à réussir là où les pro échouent

Reste donc 3 dossiers d’impayés:

• 8200€ (président CS, propriétaire habitant)
• 6800€ (appartement en vente, 300€/mois)
• 2100€

La première chose est de déterminer si vous êtes une copropriété en difficulté (spoiler: oui): au-delà de 15% du budget, c’est le cas. Donc sauf à ce que votre budget pour 13 logements soit supérieur à 100k€/an, c’est le cas.

Ceci implique que le syndic doit normalement demander au Tribunal la désignation d’un mandataire. Problème: conflit d’intérêt puisque le syndic est (gros) débiteur.

Solution 1: destituer le syndic. Il s’agit d’un vote du conseil syndical, qui élit son président, si vous êtes en coopérative; ou bien de l’AG, si vous êtes en syndic bénévole.

Solution 2: des copropriétaires représentant 15% des tantièmes peuvent se substituer et faire la démarche.

Détails ici: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F20388

Attention, la nomination d’un mandataire est extrêmement coûteuse, mais c’est parfois la seule solution: le mandataire prend tous les pouvoirs de la copropriété mais il a pour mission de vous sortir de la mouise (mais il y aura sans doute des pots cassés, des ventes forcées et des expulsions).

Deuxième chose: la prescription des dettes en matière de copropriété. Saviez-vous que des charges datant d’il y a plus de 5 ans non recouvrées sont perdues? En tout cas, ce sera le cas à partir du 26 novembre 2023. Avant cette date, la prescription est de 10 ans (donc les charges d’avant novembre 2013 sont déjà perdues). Dans tous les cas, il vous faut engager une procédure AVANT cette date, c’est-à-dire qu’un avocat doit avoir déposé le dossier au Tribunal avant cette date. Problème: c’est le syndic qui doit faire la démarche.

Troisième chose: la vente forcée. Si le copropriétaire a d’autres dettes (par exemple un crédit immobilier avec une hypothèque), alors la copropriété ne pourra récupérer que les deux dernières années de charges, le reste sera très probablement perdu. La copro a en effet un privilège sur 2 ans + l’exercice en cours uniquement, ensuite elle est au même niveau que les hypothèques sur 3 années de plus (mais si vous avez 10k€ de créance et la banque 90 k€, alors le produit de la vente est réparti en 10/90, donc vous récupérez peanuts).

Si on part sur 1000€ de charges par an, on a donc 8 ans, 6 ans et 2 ans de dettes arriérées, donc des prescriptions proches.

Pour moi, voici le plan d’actions à mettre en œuvre:

• contactez tout de suite votre référent Matera pour l’appui du pôle juridique
• si le syndic est président du conseil syndical, le conseil syndical doit immédiatement destituer le président et en élire un autre afin d’avoir les mains libres. Je schématise mais vous allez plus ou moins vous assoir dans 2 mois sur plus de 5000 euros, donc 400+€/lot, généralement ça suffit à motiver un vote.

Petite précision : La loi étant complètement silencieuse sur la révocation d’un président de conseil syndical, il faut en principe avoir porté à l’ordre du jour d’une AG les modalités de révocations pour qu’ensuite cette procédure puisse être appliquée….

Pour le changement de syndic, je ne vois pour moi que deux options  :

• Soit il démissionne : RAS
• Soit vous réalisez une AG pour le révoquer

De mon point de vue, vous devez déjà faire une AGE pour récolter des fonds pour gérer les court terme, voir pour que l’AG vous donne pouvoir pour lancer des procédures, donc autant faire tout d’un coup et élire un nouveau syndic lors de cette AG. Il faut donc comme le mentionne @Kévin Braems  vous faire rapidement aider par votre support Matera.

Cdt,

FX

@Francois-Xavier il leur suffit d’effectuer une nouvelle élection de président de conseil syndical à la majorité des membres en s’appuyant sur l’article 21 de la loi de 1965, le nouveau président CS remplaçant immédiatement l’ancien.

S’ils sont en coopérative, la nouvelle élection de président CS emporte automatiquement nouvelle désignation de président-syndic (le président de la dernière AG doit alors signer un nouveau contrat de syndic avec le nouveau président-syndic).

En revanche s’ils sont en gestion syndic bénévole, seule l’AG peut désigner un nouveau syndic bénévole, auquel cas le nouveau président de conseil syndical doit demander une AG exceptionnelle au syndic bénévole en vue d’en désigner un nouveau. S’il refuse, le président du CS doit le mettre en demeure de s’exécuter sous 8 jours, et en cas de carence, il peut alors convoquer lui-même en s’appuyant sur l’article 8 du décret de 1967.

@Kévin Braems   Tu as l’air bien sur de toi 

je vais parler du cas syndic coopératif : Pour ma part, j’avais déjà étudié cet article, et dans le doute , j’avais vérifié sur différents sites et différentes personnes (Arc, Matera...)

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039313574

En effet, si tu regardes l’article 21, il ne parle pas de destitution/Révocation d'où ma référence à la loi qui est silencieuse sur le sujet. Les supports juridiques que j’ai contacté dans le passé m’ont tous conseillé dans ce type de cas de refaire une AG. C’est aussi le cas de Matera qui conseille aussi de passer par une AG pour changer  de syndic (et au niveau de la banque ce sera aussi plus simple, sauf peut être si banque chez Matera).

Voila pourquoi je recommandes de suivre ce que préconises les experts, soit une décision d’AG et non un simple vote du conseil syndical, après ce n’est que mon avis  

Cdt,

FX

Pour le coup, assez sûr car j’ai dû en faire usage deux fois (une fois l’article 21 et une fois l’article

En coopérative, c’est la combinaison des articles 21 (Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.) et 17-1 (et pour le coup la question de la révocation est ici explicite):

Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.

Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.

@Kévin Braems 

tu as déjà pratique = vous avez révoqué un président? L’ambiance a l’air sympa chez vous

Pour mon info, tu n’as eu aucun problème ne serait-ce que pour changer le responsable du compte au niveau de la banque ?

Cdt,

FX

@Francois-Xavier 

Oui, il y a une dizaine d’années on a dû révoquer une précédente présidente de CS qui avait a plusieurs reprises effectué des actions contraires aux votes du CS, nous étions en gestion avec un syndic pro à l’époque et j’étais membre CS. On a donc convoqué une nouvelle réunion et procédé à une nouvelle élection. La copropriétaire s’est retirée du CS et a vendu quelques temps après. Mauvaise ambiance effectivement.

Et pendant la pandémie, j’étais président de CS et le syndic pro ne donnait plus de signe de vie (très au-delà de la désorganisation raisonnable que la période compliquée excusait). On a fini par dépasser les délais légaux pour les validations de comptes, plus de contact ni mail ni téléphone depuis plus de 3 mois, j’ai activé l’article 8, convoqué une AG extraordinaire - pas simple à 48 copropriétaires -, fait révoquer le syndic pro en place pour carence, et fait basculer en gestion coopérative. Le tout par correspondance avec 80% de participation, ça reste une petite fierté

Pour le changement au niveau de la banque et récupérer les fonds à la banque Palatine, il a fallu environ 2 mois le temps d’épuiser les délais de contestation, mais Matera nous a bien soutenu: ils ont ouvert un compte sur lequel on a fait virer les nouveaux appels de fonds pour pouvoir payer le plus urgent.

@Kevin 

OK je comprends mieux.  mais si je résume  :

• Tu n’as pas encore eu le cas (heureusement  ) d’un changement de président de syndic  par révocation depuis que vous êtes chez Matera
• Tu n’as pas eu le cas non plus ou le président en place conteste sa révocation (et d’après les juristes les bases pour le révoquer sont pas très stable)

Moi aussi j’ai du convoquer une AG car mon ancien syndic pro ne convenait plus. Mais ce n’est pas la même chose de changer de président du CS quand tu as un syndic pro, et quand tu es chez Matera.

Matera m’a dit que la seule méthode qu’ils recommandaient dans ce cas était une AG. Pour ma banque, sans AG il sera aussi compliqué de changer le owner d’un compte.

Pour ma part, si le sujet devait venir, je préfèrerais m’appuyer sur ce que recommande Matera et l’ARC (mais bon peu de chance pour le moment c’est moi le président )

Après, depuis la dernière fois que je les ai interrogé, ils ont aussi pu changer d’avis (ou une nouvelle loi est arrivée )

Bonne journée

Bonjour à tout les deux, 

Je viens seulement de prendre connaissance de toutes vos réponses.

Je ne suis pas la comptable. Je suis un simple membre du conseil syndical et j’ai décidé de prendre tout ce problème à bras le corps. Nous ignorions tout ça avant notre achat. Autrement, nous ne serions bien gardés de nous lancer la dedans...

Je suis à la fois soulagée de vous lire et paniquée par l’ampleur de la tâche. 

Je comprends que ma première action est le contact avec ma référente et le service juridique dans les jours qui suivent puis avocat. 

Un grand merci pour avoir pris le temps de me répondre.

Je vous souhaite une bonne soirée.
Camille