Fond de roulement / Fond de réserve et les utiliser

Bonjour Margaux

Nous connaissons la même problématique dans notre copropriété. 

Pas d'explication sur ce "matelas" confortable mais pas justifié. Son origine peut remonter à des problèmes d'impayés importants que l'ancien syndic pro a décidé de pallier de cette manière. 

Nous avions proposé, en AG, d'utiliser 1/4 de cette somme à des dépenses mais nous avons dû nous résoudre à admettre que pour chaque euro dépensé prévu au budget devait correspondre un appel de charges.

Avec notre référent, nous allons étudier une résolution à présenter à la prochaine AG et permettant de faire glisser une partie de cet excédent de trésorerie vers le fond de travaux et de là, financer certaines dépenses. 

Ce qui serait intéressant de savoir, c'est comment l'ancien syndic a pu retenir ces sommes sur des excédents d'exercice, comment les a-t-il justifiées ? 

Bien cordialement. 

Bonsoir, merci pour vos retours ! 
Nous sommes donc bien dans une impasse :) ! 

@Loïc353 pouvez vous me tenir informée du texte de la résolution travaillée avec votre référent ? Je vais mettre la mienne sur le coup aussi :)

bonnes fêtes à tous les 2 ! 

Bonjour Margaux

“ Surdimensionné”, impasse sont des mots que je ne comprend pas meme si j’en connait la teneur.

Nous avons fait le choix d’avoir un fond de roulement (et non pas un fond de travaux) égal à presque une année de budget placé sur notre livret A. L’avantage par exemple est qu’en cours d’année, nous avons négocié un contrat collectif d’entretien des chaudières individuelles et cela nous permet de le financer sans appel de fond, simplement avec un accord écrit de tous les copros. Dans les copros à petit budget comme la notre, les variations brutales peuvent causer des problèmes à certains. Cette façon de gérer en lissant les charges mensuellement (ce que Matera ne permet pas encore) satisfait tout le monde . 

Nous en sommes arrivé à cette situation car le premier syndic avait largement surestimé certains postes de dépenses. Un remboursement au bout de la première année aurait conduit à une quasi annulation  des charges...pour un an. Impossible de gérer comme cela, le choix a été fait en AG de conserver ces sommes en fonds de roulement. Elles seront donc remboursables en cas de revente d’un lot.

Il n’y a pas qu’une seule forme de gestion, elle doit simplement être validée par tous. 

Bonne journée et joyeuses fetes de fin d’année à tous

Bonjour à toutes et tous,

L’avance de trésorerie (ex “fonds de roulement”) est plafonnée à 1/6e du budget. Il n’y a pas d’affectation particulière, elle permet de faire un tampon de trésorerie. Si votre avance dépasse 1/6e du budget, l’excédent doit être restitué au moment du démarrage de l’exercice, au plus tard.

Attention: si vous dépassez 1/6e, votre responsabilité de syndic est engagée, et cela peut avoir de graves répercussions en cas d’impayés: par exemple un copropriétaire pourrait refuser de verser la quote-part excédant 1/6e, puis si vous cherchez à l’assigner en paiement des charges, cela se retournerait immédiatement contre vous car le juge vous condamnerait pour appel de fonds illégal!

Cette somme est récupérable à la vente des lots, et l’acheteur doit la compenser à son entrée dans la copropriété.

Le fonds travaux (prévu par la loi ALUR) est alimenté à hauteur de 5% du budget et permet de financer de gros travaux votés en AG. Cette somme est attachée au lot (= non récupérable à la vente). Si vous avez effectué un plan pluriannuel de travaux (PPT), le fonds est alimenté par une cotisation annuelle correspondant à 2,5% du PPT si celle-ci dépasse la cotisation de 5% du budget.

Les fonds affectés (ou provisions affectées) sont votés en AG pour financer un élément particulier. Cela peut être des travaux, le financement d’impayés en attendant leur recouvrement, le paiement d’une dépense exceptionnelle, etc. Le calendrier et le montant sont votés en AG, puis ils sont régularisés lors de l’AG suivant la fin de l’événement ayant conduit à leur constitution.

Le budget courant doit lui correspondre aux dépenses prévisibles uniquement. Il est interdit de le “surdimensionner”. Encore une fois, vous engagez votre responsabilité de syndic en ayant un budget “non honnête”: si un copropriétaire se retrouve en difficultés de paiement à cause d’un budget inapproprié, ce sera votre faute (encore pire si cela participe à un surendettement). Si au cours de l’exercice vous faites face à une dépense imprévue vous avez le droit de faire un appel exceptionnel d’urgence correspondant à 1/3 du montant de la dépense imprévue, exigible immédiatement. Ensuite, soit c’est suffisant et vous tenez jusqu’à l’AG suivante, soit vous convoquez une AG exceptionnelle.

@Yannick  Nous sommes mensualisés avec Matera, nous avons 12 appels de fonds sur l’année. Il faut en revanche que le calendrier soit voté en AG.

Bonjour Loïck, pouvez-vous m’indiquer qui est votre référent de copropriété ? 

Merci pour votre retour et belle journée,

Bien cordialement,

Et si je peux partager une très mauvaise expérience: nous avions une “belle” avance de trésorerie du temps d’un syndic pro X (en liquidation judiciaire aujourd’hui) qui n’a jamais été récupérée lors d’un passage chez le syndic Y (avec qui nous sommes en procès du coup) par négligence. Nous avons découvert cette “belle” perte lors de notre passage chez Matera (merci au passage à Dolores d’avoir découvert le pot aux roses). La reconstitution du fonds perdu peut faire mal, et pas seulement au moment d’une vente… Donc, les excès de trésorerie ne semblent pas souhaitables à tout point de vue.