Bonjour Margaux

Nous connaissons la même problématique dans notre copropriété. 

Pas d'explication sur ce "matelas" confortable mais pas justifié. Son origine peut remonter à des problèmes d'impayés importants que l'ancien syndic pro a décidé de pallier de cette manière. 

Nous avions proposé, en AG, d'utiliser 1/4 de cette somme à des dépenses mais nous avons dû nous résoudre à admettre que pour chaque euro dépensé prévu au budget devait correspondre un appel de charges.

Avec notre référent, nous allons étudier une résolution à présenter à la prochaine AG et permettant de faire glisser une partie de cet excédent de trésorerie vers le fond de travaux et de là, financer certaines dépenses. 

Ce qui serait intéressant de savoir, c'est comment l'ancien syndic a pu retenir ces sommes sur des excédents d'exercice, comment les a-t-il justifiées ? 

Bien cordialement. 

Bonjour,

Le fond de “reserve “ est en général le nom pour le fond de travaux Loi Alur  soit 5% min du budget Annuel. Ce fond est versé sur les lots, non récupérable a la vente, et peut être utilisé pour des travaux.

Le fond de roulement (avance de trésorerie) est un fond  uniquement prévu comme une souplesse en cas de retard de paiement de certains propriétaires pour payer les charges courantes. Pour nous on a toujours été a 10 % du budget annuel et c’est largement suffisant pour notre cas.

Effectivement , à votre place je le reduirais quitte a faire glisser cette somme sur le fond travaux

Bonsoir, merci pour vos retours ! 
Nous sommes donc bien dans une impasse ! 

@Loïc353 pouvez vous me tenir informée du texte de la résolution travaillée avec votre référent ? Je vais mettre la mienne sur le coup aussi :)

bonnes fêtes à tous les 2 ! 

Je trouve le mot “impasse” est peu fort. Vous avez une avance qui a été surdimensionné par votre ancien syndic car ca lui évitait le travail de relances des proprietaires. C’est vraiment exagéré car cette avance ne doit en général pas dépasser 1/6 du budget de la copro

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F896

En contactant votre référent, lors de la prochaine AG, vous pourrez la réduire et soit transférer l’argent, soit le rembourser : pour moi il n’y a donc pas une impasse mais bien une solution 

Bonnes fêtes

Bonjour Margaux

“ Surdimensionné”, impasse sont des mots que je ne comprend pas meme si j’en connait la teneur.

Nous avons fait le choix d’avoir un fond de roulement (et non pas un fond de travaux) égal à presque une année de budget placé sur notre livret A. L’avantage par exemple est qu’en cours d’année, nous avons négocié un contrat collectif d’entretien des chaudières individuelles et cela nous permet de le financer sans appel de fond, simplement avec un accord écrit de tous les copros. Dans les copros à petit budget comme la notre, les variations brutales peuvent causer des problèmes à certains. Cette façon de gérer en lissant les charges mensuellement (ce que Matera ne permet pas encore) satisfait tout le monde . 

Nous en sommes arrivé à cette situation car le premier syndic avait largement surestimé certains postes de dépenses. Un remboursement au bout de la première année aurait conduit à une quasi annulation  des charges...pour un an. Impossible de gérer comme cela, le choix a été fait en AG de conserver ces sommes en fonds de roulement. Elles seront donc remboursables en cas de revente d’un lot.

Il n’y a pas qu’une seule forme de gestion, elle doit simplement être validée par tous. 

Bonne journée et joyeuses fetes de fin d’année à tous

Bonjour Yannick,

Pour moi, tu détournes l’utilité de cette avance , qui est prévue pour palier aux légers retard de paiements. Je trouve pour ma part que 1 an de budget bloqué c’est “surdimensionné” 

Si l’ancien syndic a pu autant se simplifier la vie, peut-être que le conseil syndical de l’époque ne l’a pas assez challengé.

Si le but est d’avoir de la liquidité disponible pour des budgets divers dans l’année, en principe, le mieux est de voter des budgets “Divers, Petite Réparations, Contrat Divers, Fournitures” ou je ne sais quoi et d’y allouer les montants que tu souhaites. Ainsi, comptablement parlant, on sait sur quel poste peuvent être prévues ces dépenses.

La différence reste que cette argent est “rendue” à la fin de l’exercice mais tu peux de nouveau rappeler si tu le prévoit de nouveau dans les budget des années suivantes.

Autant j’ai bien compris que vous ne souhaitiez pas rendre cet argent accumulé par l’ancien syndic, autant, dans le cas d’une vente, le propriétaire acheteur devra donc sortir des sommes bien plus importantes que prévues pour sa quote part de l’avance, ce qui équivaut pour lui à une année de charge si j’ai bien compris--->j’espère donc qu’il n’y a pas de vente de prévue car cela risque de lui faire une très mauvaise surprise et à sa place je le prendrais mal. Je pense que ce point mériterait quand même d’être étudié de votre coté

Bonjour à toutes et tous,

L’avance de trésorerie (ex “fonds de roulement”) est plafonnée à 1/6e du budget. Il n’y a pas d’affectation particulière, elle permet de faire un tampon de trésorerie. Si votre avance dépasse 1/6e du budget, l’excédent doit être restitué au moment du démarrage de l’exercice, au plus tard.

Attention: si vous dépassez 1/6e, votre responsabilité de syndic est engagée, et cela peut avoir de graves répercussions en cas d’impayés: par exemple un copropriétaire pourrait refuser de verser la quote-part excédant 1/6e, puis si vous cherchez à l’assigner en paiement des charges, cela se retournerait immédiatement contre vous car le juge vous condamnerait pour appel de fonds illégal!

Cette somme est récupérable à la vente des lots, et l’acheteur doit la compenser à son entrée dans la copropriété.

Le fonds travaux (prévu par la loi ALUR) est alimenté à hauteur de 5% du budget et permet de financer de gros travaux votés en AG. Cette somme est attachée au lot (= non récupérable à la vente). Si vous avez effectué un plan pluriannuel de travaux (PPT), le fonds est alimenté par une cotisation annuelle correspondant à 2,5% du PPT si celle-ci dépasse la cotisation de 5% du budget.

Les fonds affectés (ou provisions affectées) sont votés en AG pour financer un élément particulier. Cela peut être des travaux, le financement d’impayés en attendant leur recouvrement, le paiement d’une dépense exceptionnelle, etc. Le calendrier et le montant sont votés en AG, puis ils sont régularisés lors de l’AG suivant la fin de l’événement ayant conduit à leur constitution.

Le budget courant doit lui correspondre aux dépenses prévisibles uniquement. Il est interdit de le “surdimensionner”. Encore une fois, vous engagez votre responsabilité de syndic en ayant un budget “non honnête”: si un copropriétaire se retrouve en difficultés de paiement à cause d’un budget inapproprié, ce sera votre faute (encore pire si cela participe à un surendettement). Si au cours de l’exercice vous faites face à une dépense imprévue vous avez le droit de faire un appel exceptionnel d’urgence correspondant à 1/3 du montant de la dépense imprévue, exigible immédiatement. Ensuite, soit c’est suffisant et vous tenez jusqu’à l’AG suivante, soit vous convoquez une AG exceptionnelle.

@Yannick  Nous sommes mensualisés avec Matera, nous avons 12 appels de fonds sur l’année. Il faut en revanche que le calendrier soit voté en AG.

Merci Kévin de ces précisions concernant la mensualisation. Nous avons voté cette mensualisation lors de la dernière AG, je vais donc m’informer auprès de Matera car au début, cela était impossible meme en ayant coché la case “mensuel”. le logiciel a du évoluer et cela m’a échappé.

Pour l’avance de trésorerie, je ne doute pas de la véracité des infos et je vais m’en occuper. Lorsque j’avais demandé à avoir une avance de fonds, Matera ne m’avais pas mis en garde sur le montant car tous les copros le souhaitaient et l’avait voté.

Pour relativiser, nous avons un tout petit budget de l’ordre de 2500€ et jamais d’impayés.

Merci à tous

Bonjour Loïck, pouvez-vous m’indiquer qui est votre référent de copropriété ? 

Merci pour votre retour et belle journée,

Bien cordialement,

Bonjour à tous,

nous avons la même problématique que celle exprimée par Margaux et Loic au début de ce sujet : une avance trésorerie récupérée de notre ancien syndic , sans mode opératoire pour l’utiliser (ou pas trouvé dans les docs MATERA) , contrairement au fonds ALUR que l’on sait alimenter et consommer lors des résolutions de l’AG (mais suppose de faire une AG)

Pour répondre à un des intervenants , cette avance de trésorerie existait avant que ce soit rendu obligatoire le fonds ALUR et a été remplacée par ce fonds ALUR créé plus récemment. Mais cette avance est  restée en l’état enregistrée sur le compte spécifique adhoc (1031001)  lors de la bascule chez MATERA.  On se retrouve donc maintenant avec ces 2 avances mais dont l’une n’est pas utilisable.

Nous souhaitons l’utiliser pour une dépense urgente , sans avoir à déclencher une AG urgente  avec un appel de fonds spécifique car on vient d’en faire une il y a 4 mois + notre AG ordinaire il y a un mois ,  et sans que ça vienne impacter les comptes généraux.

Si l’un d’entre vous a eu une explication ou un mode d’emploi de son référent  je suis preneur sinon je vais lui poser la question

Bien cordialement.

Et si je peux partager une très mauvaise expérience: nous avions une “belle” avance de trésorerie du temps d’un syndic pro X (en liquidation judiciaire aujourd’hui) qui n’a jamais été récupérée lors d’un passage chez le syndic Y (avec qui nous sommes en procès du coup) par négligence. Nous avons découvert cette “belle” perte lors de notre passage chez Matera (merci au passage à Dolores d’avoir découvert le pot aux roses). La reconstitution du fonds perdu peut faire mal, et pas seulement au moment d’une vente… Donc, les excès de trésorerie ne semblent pas souhaitables à tout point de vue.

Bonjour à tous,

il y a une autre discussion sur le même thème  dans le sujet  “avance de trésorerie” , dans laquelle il y a une réponse d’un  référent MATERA (Pauline) sur l’utilisation de cette avance.

Je vous invite à aller voir.  Ça donne une réponse “MATERA” , qui reste à compléter , sur ce qu’il est possible de faire et comment.

Cordialement