Bonjour,

Oui avec ce genre de propriétaire, il ne faut surtout pas attendre avant de lancer les procédures , tu as bien raison.

On a eu une fois un propriétaire qui ne voulait pas payer de charge “par principe”, et si on attend trop ca peux mettre en difficulté la copro, voir forcer à des appels de fonds supplémentaire pour que les autres complètent temporairement.

Cdt,

FX

Bonjour,

Vous pouvez d’ores et déjà lui envoyer une relance amiable (si possible par email pour qu’elle n’entraine pas de frais) en précisant que l’appel de fond est fonction du budget et des décisions votées à la majorité des copropriétaires présents ou représentée à l’AG. A ce titre la totalité de l’appel de fonds est légalement exigible indépendamment de son vote personnel minoritaire.

Si cela est opportun (mais il ne semble pas dans votre cas) vous pouvez ouvrir la porte à une mensualisation ou à un étalement de créance.

L’épuisement de la voie amiable est de toutes façon un prérequis pour la suite.

Bonne journée

Merci pour vos réponses.

Bonjour @Paulatreide 

Je conseille toujours une réponse graduée:

1. Échange amiable (écrit ou oral)
2. Relance formelle par écrit
3. Mise en demeure article 19-2
4. Médiation (voir avec votre mairie ou votre TJ)
5. Assignation 19-2

Vous pouvez rappeler ces points:

• un copropriétaire débiteur ne peut plus vendre son logement sans que le notaire ne prélève les sommes dues
• un copropriétaire débiteur ne peut plus acheter dans la copropriété
• les sommes dues portent intérêt au taux légal (3,1% par an)
• Il peut être condamné à payer 1 an de charges par avance (art 19-2)
• Qu’en cas de condamnation, il sera prélevé sur ses comptes, mais que son employeur peut aussi être informé (saisie sur salaire) ou être saisi sur ses meubles…

À noter que Matera vous aidera mais ne fera pas les démarches à votre place.

Il convient d’être conciliant mais aussi ferme en faisant comprendre que contrairement à un syndic pro qui a intérêt à faire un peu trainer pour facturer des frais, vous exécuterez rapidement toutes les voies nécessaires.

Alternativement, vous pouvez aussi proposer de faire trancher le litige à l’amiable par un juge. Ça s’appelle la requête conjointe. J’aime bien le principe, ça permet de tester si le copropriétaire est de bonne foi ou pas: vous allez tous les deux tout de suite voir le juge avec votre problème et il décide à vos places. C’est rapide et la décision s’applique immédiatement.

Bonjour @Paulatreide,

dans notre copro, nous avons une assurance juridique chez Axa pour 100€ qui nous assure contre les impayés. Dans ce genre de cas, si le copro débiteur persiste dans son attitude, l’assurance prend le relais. C’est très rassurant, car s’il ne répond pas à la mise en demeure, il ne vous restera plus qu’à prendre un avocat, ce qui peut être assez cher. Avec une assurance juridique, le copro débiteur n’est plus face à vous, mais à une assurance. 

Bon courage,

Clara

Bonjour Kévin,

L’échange amiable a été formulé, le rappel amiable via Matéra a été fait, la prochaine étape sera la mise en demeure etc...

Le copro n’est pas de bonne foi, donc cela ira malheureusement devant le tribunal.

Merci en tout cas pour vos conseils

Bonjour,

Le seul problème est qu’à la fin de la procédure, on gagne en général les dettes déclarées en début de procédure soit à la mise en demeure. Du coup à peine on a gagné il faut repartir  en litige pour les autre sommes débitrices accumulées depuis le début de la procédure.

Mais si cela devient vraiment une habitude, une autre option est de faire voter des pénalités de retard (c’est légal et cela s’ajoute aux pénalités). L’argument sera peut être plus parlant pour le propriétaire

Voyez peut être le cadre juridique avec les experts juridique matera pour que la résolution ne puisse pas être contestée.

PI

https://arc-copro.fr/documentation/comment-agir-vite-contre-les-d-biteurs-de-mauvaise-foi

@Francois-Xavier 

Pas si on agit sous le coup de l’article 19-2 qui prévoit que le juge condamne aux dettes existantes au moment du jugement + tous les appels de l’exercice en cours, même non échus.

Idéalement il faut se caler en début d’exercice pour faire jouer à plein, mais ça n’est pas toujours évident j’en conviens.

Attention tout de même aux pénalités (≠ intérêts): celles-ci sont quasi-systématiquement annulées par le juge car elles ne comblent aucun préjudice distinct des intérêts qui eux sont fixés par la loi et indemnisent le retard de paiement.

Vos réponses sont parfaites, et me donnent l’espoir d’une solution.

Encore merci.

PS:Lors du passage chez Matera, au départ, à part le coût, j’étais assez dubitatif sur cette notion de syndic coopératif.

Je vous avoue être enchanté tant du coté matera que du coté de la communauté.Sans compter sur l’ergonomie du site..

@Kévin Braems  : Cette loi existe….mais j’ai cru comprendre qu’elle était super difficile à faire appliquer. Rare sont les juges qui vont accepter de faire payer d’avance 1 an de charges à un propriétaire (sauf peut être si il est de mauvaise foi et surtout multi récidiviste ).

Les pénalités ont aussi une autre vocation  : la personne n’est pas sur qu’il pourra les faire annuler (comme tu dis cela dépend des juges)  : cela peux être un moyen de pression non négligeable car le propriétaire de mauvaise foi peut ne pas vouloir prendre ce risque, surtout si ces pénalités s’accumulent à chaque virement qu’il ne fait pas

Il devra aussi payer les lettres de mises en demeure et si vous allez au bout de la procédure il devra aussi payer en général la moitié de tous les frais de justice.(cf lien ci-dessous). Comme la copro doit supporter la moitié des frais de justice en moyenne, les pénalités sont aussi un moyen de limiter ces frais annexes

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