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Question

Refus d'approbation des comptes

Bonjour, 

Je souhaiterais avoir des renseignements car ma copropriété refuse d'approuver les comptes depuis 3 exercices car la majorité des copropriétaires pensent que valider les comptes sera préjudiciable vis à vis d'une action en justice contre notre ancien syndic qui devrait une somme d'argent importante à la copropriété. 

Bien que je soutiens le conseil syndical dans sa démarche pour récupérer une somme d'argent pour la copropriété cette situation m'agace car sur trois exercices je n'ai pas pu récupérer mes excédant de charge (sur 3 ans plus de 2000€).

Et je souhaite mettre mon appartement en vente et cette situation est donc doublement contraignante pour moi. 

Je réfléchis à engager des poursuites contre ma copropriété mais cela me gêne car je ne veux pas être en mauvais termes avec les autres copropriétaires. 

Pourriez-vous me donner un avis sur mon problème ? 

D'avance merci pour vos réponses. 

Bien cordialement. 

 

 

8 commentaires

C

 

Bonjour,
 

Votre situation n’est pas super claire : votre copropriété est elle en syndic coopératif ou bénévole gérée par Matera ? Le syndic précédent était il un syndic professionnel ? Si vous êtes client Matera leur avez vous demandé directement ? Etes vous en procédure contre l’ancien syndic ? De quel genre d’anomalie comptable est il question ?

Je partage votre avis que la non approbation des comptes est le plus souvent inadaptée au problème. Si votre copropriété a changé de syndic, les exercices suivant sont de la responsabilité du nouveau syndic pas de l’ancien. Si les exercices suivants sont approuvés, cela inclut forcément les précédents, les corrections sur un exercice étant comptabilisées dans l’exercice courant.

 

Maintenant sur le plan de la comptabilité je sais que je ne partage pas toujours la vision de Matera donc c’est tout à fait possible que leur politique soit différente.

 

Cordialement,

CH

Francois-Xavier
Niveau d'utilisateur 7

Bonjour @Moun 

 

En général, un conseil syndical, après un examen des factures , peux estimer que certaines factures sont litigieuses et demander à ce qu’elles ne soient pas validées. Lors de l’AG, ce n’est donc pas tout les comptes qui sont bloqués , mais uniquement la somme correspondant à ces factures.

 

Dans votre cas, je pense qu’il n’y a pas eu  soit ce travail d’analyse des factures, soit ce travail d’explication aux copropriétaires. Par exemple, si les factures EDF ont été payées, et que la somme correspond a ce qui était anticipé et justifié, il n’y a aucune raison de ne pas les valider.

 

Si personne chez vous ne souhaite regarder les factures une par une, cela peut aussi être fait de  manière “Macro”. Si la somme sur un périmètre (ex EDF) correspond globalement , en vous fiant au budget des années précédentes, vous pouvez aussi décider que c’est OK

 

Par contre, il faut bien une personne (en principe dans le conseil syndical, ou je dirais plutôt votre nouveau syndic) qui étudie budget par budget, et qui précise quels sont les budgets qui ne posent pas de souci, et quels sont les budgets “a risque” qu’il ne faut pas valider.

 

Cette approche permettra de valider tous les comptes sauf les sommes problématiques ce qui sera déjà nettement mieux pour vous….et pour tous les propriétaires bailleurs qui risquent aussi d’avoir de grave problème à refacturer ces sommes a des locataires qui ne sont peut être plus la depuis longtemps.

 

Je rappelle aussi que quand les comptes ne sont pas approuvés, le syndic doit les corriger et les représenter lors d’une nouvelle AG qui doit être convoquée.  Les propriétaires n’ont pas le droit de les bloquer entièrement sans justificatif, ou ils engagent alors leurs responsabilité.

 

Cdt,

 

FX

M

Bonjour,

déjà merci pour vos retour rapide.

Pour répondre à Mr H. Cyril

Votre situation n’est pas super claire : votre copropriété est elle en syndic coopératif ou bénévole gérée par Matera ? Le syndic précédent était il un syndic professionnel ? Si vous êtes client Matera leur avez vous demandé directement ? Etes vous en procédure contre l’ancien syndic ? De quel genre d’anomalie comptable est il question ?

 Notre copropriété est en syndic bénévole gérée par Matera.
 Le précèdent syndic était professionnel.

Je suis client Matera et oui j’ai échangé avec notre conseillé Matera à ce sujet.

Oui la copropriété est en procès contre l’ancien syndic pour le non reversement de “loyer antenne SFR” environ 30 000€ avec une première audience le 01/07/2024.

  
Je partage votre avis que la non approbation des comptes est le plus souvent inadaptée au problème. Si votre copropriété a changé de syndic, les exercices suivant sont de la responsabilité du nouveau syndic pas de l’ancien. Si les exercices suivants sont approuvés, cela inclut forcément les précédents, les corrections sur un exercice étant comptabilisées dans l’exercice courant.

Cela fait trois exercices et trois assemblée que cette situation dure. Moi je commence à perdre patience. 

Maintenant sur le plan de la comptabilité je sais que je ne partage pas toujours la vision de Matera donc c’est tout à fait possible que leur politique soit différente.

Le conseillé de Matera semble être d’accord sur le faite que cette situation est pénalisante c’est lui qui m’a informé qu’un copropriétaire bailleur peut saisir les autorités compétentes pour se plaindre de cette situation. 

Mais quel est la procédure ? à qui dois je adressé ma plainte ?

Merci pour votre aide.

Cordialement,

M

Merci à Mr François Xavier pour ses précisions.

Mais quand vous dites : 

“Je rappelle aussi que quand les comptes ne sont pas approuvés, le syndic doit les corriger et les représenter lors d’une nouvelle AG qui doit être convoquée.  Les propriétaires n’ont pas le droit de les bloquer entièrement sans justificatif, ou ils engagent alors leurs responsabilité.”

Quelles sont mes recours et à qui je dois les adresser car je subit une triple sanction avec ce choix des autres copropriétés :

Je ne récupère par les excédents de charge depuis 3 ans.

Je ne peux faire les régularisations de charges à ma locataire.

Et j’avais le souhait de vendre mon biens mais cette situation risque de refroidir les acheteurs.

Merci encor pour votre aide.

Cordialement,

 

Francois-Xavier
Niveau d'utilisateur 7

@Moun 

 

Au vu de ce que vous avez dit, les propriétaires ont refusé car ils ont voulu se “couvrir” et n’avaient pas forcement connaissance de ce qui se fait, et de ce qu’il ne faut pas faire.

 

Pour moi, il faut déjà essayer à l’amiable, en apportant une solution dont ils n’avaient pas forcement connaissance.

Je vous invite à contacter votre syndic, à lui expliquer  : 

  • Qu’on ne peux pas bloquer la compta de toute la copro sans justification, cela ne se fait pas
  • qu’il y aura forcement un préjudice pour les bailleurs et les vendeurs, et que ces personnes lésés vont potentiellement se retourner contre le syndicat ce qui fera des frais supplémentaires et du tracas pour tout le monde (de plus cela va générer beaucoup de travail à votre syndic bénévole 😅 )
  • que dans ce type de cas,  habituellement, on approuve tout sauf les factures litigieuses

 

Si votre syndic est de bonne composition, il devrait réaliser qu’il a tout intérêt à suivre cette méthode, à estimer les sommes litigieuses, et a expliquer aux autres propriétaires cette proposition.

 

Vous pouvez aussi contacter votre référent Matera pour avoir leur point de vue (ce qui pourra aussi aider quand vous discuterez avec votre syndic).

 

Si cela ne fonctionnait pas, et que vous souhaitez d’autres recours, je vous invite  à contacter votre assurance juridique, ou votre referent Matera en lui disant que vous souhaitez une réponse du service juridique Matera

 

Cdt,

 

FX

M

Bonsoir j'attends bien mais dans notre cas ce n'ai des factures qui sont contestées mais le faite que les loyers que SFR a versé à notre ancien syndic n'ont pas été crédité sur le compte de la copropriété sur 3 années.

Je comprends les autres copropriétaires car le montant à récupérer est considérable mais entre un procès, un éventuel appel cette situation de 3 ans n'est prête d'être resolue. 

Cependant merci pour vos conseils. 

Bonne soirée 

C

Bonjour,

 

Je comprends mieux le problème merci. La démarche amiable préconisée par François-Xavier me semble tout à fait recommandable également.

 

Sur le plan comptable, le fait que les loyers n’aient pas été encaissés fait peser un doute sur le fait qu’ils vont l’être, même si le syndic pro doit avoir une assurance responsabilité civile professionnelle. L’argent est forcément passé quelque part.

On peut comprendre que le syndic bénévole assisté par Matera enregistre une provision correspondant au risque de ne pas récupérer l’argent, par exemple 20% qui correspondent à une charge dans les comptes. Du coup approuver les comptes revient à ce que ces 20% déclenchent des régularisations de charges négatives, ce qui peut expliquer pourquoi l’AG a préféré ne pas régulariser.

 

Pourtant tout vaut mieux que cette situation injuste et comptablement intenable. Il est possible de voter les comptes sans provision de perte des loyers si le dossier juridique est particulièrement bien ficelé. J’imagine que c’est le sens de votre demande.

 

Sur le plan de la démarche juridique possible, si vous avez une protection juridique par exemple avec votre contrat d’habitation, elle doit pouvoir prendre en charge une partie des honoraires et vous recommander un avocat. Vous pouvez aussi vous faire conseiller par l’ADIL de votre département.

Idéalement il vaudrait mieux que la démarche amiable aboutisse avec le syndic bénévole et que vous financiez un avocat contre l’ancien syndic plutôt que contre la copropriété. Cela vous permettrait aussi de suivre la procédure de plus près.

 

Cordialement,

CH

Catherine Terraz
Niveau d'utilisateur 4

Voilà une piste :

Vous pouvez approuver les comptes dans leur totalité et sans réserve, mais à hauteur de « … » € moins un certain montant correspondant à des montants que l’assemblée générale décide de mettre en compte d’attente.

Garder des factures sur compte d’attente ne résout pas le problème mais permet d’approuver les comptes en attendant sa résolution. 

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