Bonjour @Denisbeno et bonne année
En principe, les logements de gardiens sont des parties communes. Je suppose que vous avez déjà voté dans le passé l’aliénation du logement affecté au gardien?
Une partie de la réponse doit se trouver dans votre règlement de Copropriété, celle qui défini la nature de ces lots. Est-ce qu’il s’agit d’une simple partie commune, d’une partie commune spéciale? C’est votre RCP qui devrait répondre à ces questions.
Comme vous le signalez, sur une partie commune classique ce sera réparti en fonction des tantièmes.
Ainsi, la Cour de cassation dans un arrêt du 22 janvier 2014 (pourvoi n° 12-25785) a jugé que le produit de la vente d’une loge de gardien, mentionné dans le règlement de copropriété comme étant une partie commune générale, devait être ventilé en fonction des tantièmes généraux.
En cas de partie commune spéciale :
A contrario, en cas de vente d’une partie commune spéciale, la Cour d’appel de Besançon le 30 juin 1995 a jugé que le produit de la vente des combles, partie commune spéciale d’un bâtiment, devait être partagé entre les copropriétaires de ce bâtiment exclusivement.
Voici un extrait de l’ARC sur la répartition qui confirme effectivement ce que vous avez dit :
La somme issue de la vente, peut-elle faire l’objet d’une affectation particulière ?
Conformément à l’alinéa 2 de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l’existence de toute sûreté grevant le lot. »
Ainsi, pour la ventilation du produit issu de la vente de la partie commune, cet article nous informe sur deux points essentiels.
D’une part, le syndic doit remettre directement la part du prix de vente à chaque copropriétaire éligible. Cela signifie que la somme revenant à chaque copropriétaire est versée sur le compte bancaire de chacun d’entre eux. Ils pourront donc utiliser cette somme comme bon leur semble.
Mais si les copropriétaires préféreraient utiliser cette somme pour l’affecter au fonds travaux, est-ce possible ?
La loi ne semble pas offrir cette possibilité. En effet, le terme « directement » rend inenvisageable cette éventualité. De plus, un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier en date du 17 novembre 2013 énonce : « viole l’article 16-1 la résolution qui a décidé de placer le produit de la vente d’un parking commun sur un compte à terme et de le conserver en vue de paiement de travaux de rénovation de l’immeuble. »
La position judiciaire est claire et non-équivoque, vous ne pouvez pas décider en assemblée générale d’utiliser cette somme pour la placer sur votre fonds travaux ou l’affecter sur le compte « avance de trésorerie ».
Cdt,
FX
Merci pour vos explications.
Cela dit, ma question portait davantage sur le fait de savoir si les trois lots en question qui ont d’abord affectés à un gardien puis loués pouvaient être des lots privatifs plutôt que des parties communes.
Dans notre règlement de copropriété, ces 3 lots sont repris dans la liste des lots privatifs. Ils ont été numérotés et des charges leur sont imputés. Ils apparaissent sur les feuilles de présence de nos AG (ce qui ne pourrait pas être le cas s’il s’agissait de parties communes) et il était demandé au président de séance de signer pour ces lots. De toute évidence, il; ont été traités comme des lots privatifs et la loi permet expressément à un syndicat de copropriété d’être propriétaire de lots privatifs.
Je cherchais à confirmer ce point car si c’est le cas, nous ne sommes pas obligés de redistribuer. Nous pouvons constituer une épargne collective. J’ai personnellement l’intention de demander l’inscription à l’ordre du jour de notre prochaine AG d’une résolution qui nous permettrait de verser le produit de la vente de ces lots privatifs sur nos fonds ALUR et/ou un Livret A. Comme vous l’écrivez, ce n’est que s’il s’agit de parties communes que la loi ne permet pas de faire autrement que de redistribuer à tous les copropriétaires.
Un point important que vous soulevez, c’est le vote pour l’aliénation du logement affecté au gardien. Il faudrait consulter nos archives à ce sujet. Une résolution a sans aucun doute été votée pour décider de mettre ces lots en location plutôt que de les affecter à un gardien.
Merci encore,
Cordialement,
Denis PETIT
@Denisbeno
A votre place, je demanderais à mon référent Matera de poser la question au service juridique Matera. basé sur votre RCP . En effet,
- Ils ont accès à ce RCP complet, ce qui n’est pas le cas des personnes sur ce forum
- Ils auront une réponse officielle d’un juriste
NB : si vous retrouvez l’AG de l’alieneation, c’est peut être à cette occasion qu’il y a eu une modif de votre reglement de copro, et un transfert de ces parties communes vers des parties privatives
Cdt,
FX
Merci.
C’est déjà fait. Mais la réponse a consisté à simplement m’indiquer que dès lors que le propriétaire est le syndicat des copropriétaires, c’est forcément une partie commune. Ce qui est de toute évidence faux (voir Article 16-2 de la loi de juillet 1965). De plus, le service juridique ne s’est pas référé à notre RCP dans sa réponse. Alors même que celui-ci place ces trois lots dans la liste des lots privatifs. Que ces lots sont numérotés, figurent sur la liste des lots privatifs depuis toujours, que charges leur sont imputées (ce qui serait impossible s’ils étaient des paries communes).
Je pense que l’AG a simplement voté l’interruption du contrat avec le gardien et décidé sa mise en location. Sans d’intéresser au statut de ces lots. Mais encore une fois, notre RCP ne laisse planer aucun doute sur la question. Que le service juridique de MATERA refuse de voir cela me sidère à vrai dire. Si encore d’autres arguments avaient été avancés (je ne vois pas lesquels), mais une réponse qui consiste à simplement prétendre que tout ce qui est appartient tous les copropriétaires est forcément partie commune témoigne d’une singulière méconnaissance du droit des copropriété.
Merci encore pour vos retours.
Cordialement,
Denis PETIT
Es tu sur qu’il s’agit une réponse du service juridique, et non juste de ton référent?
Le référent a demandé une clarification au service juridique. La réponse m’a estomaqué mais comme un grand nombre de copropriétaires préféreraient effectivement se partager le fruit de cette vente, personne ne moufte. Et alors même que notre copropriété n’a jamais été autant besoin d’épargner (nous n’avons pas de fonds ALUR - fonds épuisés). Très étrange situation.
@Denisbeno
Essaye de négocier pour couper la poire en deux :
- Une redistribution complète aux proprieétaires
- une résolution pour un appel sur le fond Alur, payable en une fois d’une certaine somme, qui viendra donc en déduction de cette restitution
Cdt,
FX
N’étant pas moi-même le président-syndic, ça me sera difficile de négocier quoi que ce soit. Le plus simple sera de demander l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution prévoyant l’utilisation du produit de la vente pour réglementer le fond ALUR et/ou constituer une épargne sur le un Livret A. Je n’ai aucune doute sur le fait qu’il n’y a aucun problème à procéder ainsi plutôt que de redistribuer. Et ainsi, les copropriétaires auront le choix.
Cordialement,
Denis
