⚖️ La majorité simple est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24 loi 10 juillet 1965). La plupart des décisions d’assemblée générale sont votées à la majorité simple.
1️⃣ L’entretien de l’immeuble
L'entretien de l'immeuble s'entend de tous les actes ou travaux qui ont pour objet de maintenir en bon état l'immeuble lui-même et ses éléments d'équipement. Il inclut les réparations auxquelles il convient de procéder pour assurer ce maintien et éviter toute dégradation.
Voici les travaux d’entretien qui doivent être votés à la majorité simple :
- travaux de remise en état d'une cage d'escalier (CA Paris, 19e ch., sect. A, 12 nov. 1997, n° 94/10323)
- l'élagage / la coupe / la taille d'arbres pour des raisons de sécurité (CA Paris, ch. 4-2, 10 mai 2017, n° 15/03175)
- travaux de restructuration des bétons, reprise des étanchéités, remplacement des boiseries extérieures dont la dégradation était imputable à leur vétusté et leur défaut d'entretien (Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-16.088)
- travaux d'installation d'un émetteur-récepteur permettant l'ouverture du garage à distance pour remplacer le lecteur de carte vétuste en raison de son grand âge (plus de 30 ans) (CA Paris, 23e ch., 15 déc. 2005)
- travaux de remplacement d'éléments usagés et défectueux d'une chaudière d’immeuble (CA Paris, 25e ch. B, 31 oct. 1980)
- travaux de remplacement d'un ascenseur vétuste (CA Paris, ch. 4-2, 5 déc. 2012, n° 10/23732)
- les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat
2️⃣ L’administration courante de l’immeuble
L’assemblée générale vote toutes les décisions relatives à l'administration ordinaire de l'immeuble.
2.1. Sur l’utilisation collective des parties communes et éléments d'équipements communs
Il a été ainsi jugé que l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 24 :
- fixer les périodes de chauffage (T. civ. Seine, 15 mars 1952)
- interdire le stationnement dans l'immeuble de voitures appartenant à des tiers (Cass. 3e civ., 24 oct. 1973)
- louer la loge du concierge (Rép. min. n° 84110 : JOAN Q, 4 avr. 2017, p. 2783) dans l'hypothèse où le poste avait été supprimé depuis une vingtaine d'années (CA Paris, 23e ch., sect. B, 9 sept. 2004, n° 03/21035)
- interdire l'accès de la boîte aux lettres de l'immeuble à toute autre personne que celle préposée à la distribution du courrier (Cass. 3e civ., 20 janv. 1993, n° 91-10.318)
2.2 Sur la gestion courante de l’immeuble
Voici les décisions les plus courantes votées à la majorité simple :
- la souscription d'un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. A défaut d'accord de l'assemblée, le syndic peut contracter le contrat pour le compte du syndicat car cette assurance est obligatoire
- le vote du budget à prévoir pour l'indemnité de mise à la retraite de la concierge âgée de plus de 70 ans (TGI Paris, 8e ch., sect. 3, 12 janv. 2018, n° 15/13183)
- sur l'habilitation du syndic à agir en justice
- pour décider des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 49) - pour déterminer les règles d'organisation et de fonctionnement du conseil syndical lorsque celles-ci ne sont pas fixées par le règlement de copropriété (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 22, al. 1er)
- pour permettre, lors de l'assemblée, le vote par écrit sur une question déterminée alors que d'habitude le scrutin a lieu à mains levées (CA Poitiers, 3e ch. civ., 13 avr. 2011, n° 09/00045)
- pour autoriser toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité, ou ceux de son conjoint au même degré (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 39)
- afin de désigner les personnes chargées de contrôler les comptes du syndicat à forme coopérative (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 42-1, créé par D. n° 2004-479, 27 mai 2004, art. 30)
2.3. Sur l’autorisation précaire d'utiliser les parties communes à des fins privatives
Voici les décisions les plus courantes votées à la majorité simple :
- l'autorisation d'occuper des parties communes consentie à titre précaire sur une superficie donnée et qui peut être révoquée chaque année relève de la majorité simple (Cass. 3e civ., 5 avr. 2018, n° 17-14.138). En l'espèce, il s'agissait de l'autorisation donnée à un locataire de lot à usage de restauration rapide d'installer une terrasse démontable sur des emplacements de stationnement
- l’autorisation des copropriétaires d’utiliser de façon privative une partie des combles communs inoccupés par la copropriété (Cass. 3e civ., 2 mars 2010, n° 09-13.090)
Attention : l’assemblée générale ne peut pas porter atteinte aux droits des copropriétaires résultant du règlement de copropriété. La modification apportée à la jouissance des parties communes ou des éléments d'équipement commun est trop importante pour pouvoir être prise à la majorité simple de l'article 24.
2.4. Sur le diagnostic technique global (DTG)
Depuis le 1er janvier 2017, l’assemblée générale des copropriétaires pourra décider, à la majorité simple, de faire réaliser par un tiers qualifié un diagnostic global pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation relevant du statut de la copropriété.
3️⃣ Les autres décisions
3.1. Sur les travaux rendus obligatoires par des dispositions légales ou réglementaires
Ce qui justifie l'application de la majorité simple, c'est le caractère obligatoire des travaux. L'assemblée ne se prononce pas sur leur opportunité mais seulement sur leurs modalités de réalisation et leur exécution, c'est-à-dire, notamment, sur le choix des entrepreneurs, l'adoption du procédé technique selon lequel les travaux seront effectués, les conditions dans lesquelles les dépenses qu'ils entraînent seront acquittées.
Sauf en cas d'urgence, le syndic ne peut pas davantage les ordonner de sa propre initiative.
Les travaux sont les suivants :
- la pose d'appareils de comptage du chauffage lorsque celui-ci est collectif et réglable par l'occupant du local
- les travaux de mise aux normes des ascenseurs
- la mise en place de plusieurs conteneurs pour le tri sélectif conformément au règlement sanitaire départemental (RSD) de la ville de Paris
- travaux de désamiantage
- travaux d'accessibilité aux personnes handicapées et à mobilité réduite. Cependant, la majorité simple ne peut s'appliquer qu'à la condition que les travaux en question soient conformes à la destination de l'immeuble, et qu'ils n'affectent ni la structure de l'immeuble ni ses éléments d'équipement essentiels. Ainsi, si les aménagements envisagés entraînent l'élargissement de la porte d'entrée de l'immeuble, la double majorité sera nécessaire (ce qui ne sera pas le cas s'il suffit d'installer une rampe d'accès), puisque le gros oeuvre de l'immeuble sera touché. Et l'unanimité sera exigée en cas d'atteinte à la destination de l'immeuble
- la pose de bornes de recharge des véhicules électriques ou hybrides. Cependant, les travaux préalables touchant à l'installation électrique, doivent êtres votées à la majorité de l’article 25, seule la pose de borne relève de la majorité simple
- les travaux nécessités par le basculement vers le numérique : par exemple, les travaux nécessaires à la réception de la télévision en mode numérique
Puisque tous ces travaux doivent être obligatoirement réalisés, le refus de l'assemblée de décider de leurs modalités d'exécution engagerait la responsabilité du syndicat.
3.2. Sur la mise en conformité du règlement de copropriété
L'assemblée générale décide, à la majorité simple de l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis son établissement.
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