Le syndic est responsable de la conservation et de l’entretien de l’immeuble. Dans le cadre de sa mission, il dispose de pouvoirs propres ou pouvoirs d’initiative : il peut décider et agir seul, sans demander l’autorisation de l’assemblée générale, ni l’avis du conseil syndical.

Les travaux d’urgence

En cas d'urgence, le syndic peut ordonner des travaux de sa propre initiative. Pour engager ces travaux, le syndic doit vérifier deux critères : l’urgence à effectuer les travaux et le danger en cas d’inaction (ce qui revient à prouver la nécessité au vu de la sauvegarde de l'immeuble).

Si ces conditions ne sont pas remplies, l'autorisation de l'assemblée générale est indispensable.

Ont été considéré comme urgents les travaux suivants :

• les travaux de réparation de fuites sur des canalisations encastrées, situées à l'intérieur de la loge du concierge et imbibant d'eau les murs à proximité de l'installation électrique
• les réparations d'infiltrations menaçant d'effondrement le plafond du hall de l'immeuble
• les travaux de reprise d'étanchéité d'une terrasse, partie commune, quand les fuites récurrentes en cas de pluies étaient à l'origine d'infiltrations dans l'appartement du dessous
• la remise en état de solives et de voûtes
• l'achat d'extincteurs, quand bien même il incombait au promoteur
• les travaux liés à la sécurité des personnes dans les parties communes
• les travaux relatifs à une installation électrique défectueuse
• les travaux destinés à remédier à une grave insuffisance de chauffage compromettant l'habitabilité des lieux
• les travaux de transformation en cuisine d'une dépendance de la loge de concierge servant de débarras, parce que la famille du concierge allait s'agrandir d'une unité

Par contre, les travaux de réfection de l'électricité de l'ascenseur, de sa machinerie avec surélévation de celle-ci, et installation d'une pompe de relevage dans sa fosse à la suite d'une inondation ne sont pas des travaux urgents dans la mesure où ils ne sont pas nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Les travaux d’entretien

Hors du cas d'urgence, le syndic ne peut ordonner seul que les menus travaux d'usage courant, qui correspondent à la notion de réparation locative (actes de gestion courante de l'immeuble relatifs à sa conservation, à sa garde et à son entretien). Tous les autres travaux exigeraient l'autorisation de l'assemblée générale.

De façon générale, le syndic qui engage des travaux excédant sa compétence doit les faire ratifier par l'assemblée générale des copropriétaires.

Travaux courants :

• Les travaux de maintenance de l’immeuble ;
• Les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y affèrent ;
• Les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs. Ex : les ascenseurs, les portes automatiques de garage.

Travaux qui excèdent la notion de travaux courants :

• Une opération de diagnostic thermique destinée à faire apparaître des défauts d'isolation, auxquels il pourrait éventuellement être remédié par des travaux appropriés
• Commander à un architecte une étude rémunérée à un architecte, en vue du ravalement de l'immeuble. En effet, le ravalement de l’immeuble ne rentre pas dans la notion de dépense courante du syndic.

Plus largement, sur les pouvoirs propres du syndic, l'annexe de l'arrêté Novelli du 19 mars 2010 liste les pouvoirs propres du syndic, dans les domaines suivants :

• L'assemblée générale annuelle
• La comptabilité générale de la copropriété
• L'administration et la gestion de la copropriété 
• Les assurances
• La gestion du personnel 

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