⚖️ Il est important de distinguer les parties privatives des parties communes de l'immeuble, afin de savoir à qui incombe leur entretien.
Pour distinguer les parties communes des parties privatives de votre immeuble, vous devez en premier lieu vous reporter au règlement de copropriété, qui énonce le plus souvent ces parties. Le règlement de copropriété peut répartir librement les parties et éléments de l'immeuble.
Dans le silence de votre règlement de copropriété, la règle est la suivante.
1️⃣ Les parties communes
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 liste les parties communes de l’immeuble :
“Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors”.
Le gros oeuvre est constitué par l'ensemble des ouvrages assurant la stabilité, la résistance et la protection de la construction.
Ont été considérés comme compris dans le gros oeuvre :
- les murs de clôture, de soutènement, les fondations, les poutres qui font corps avec le gros oeuvre
- un châssis vitré d'un box à usage de garage dont le dormant, fixé dans le béton et non manoeuvrable par le copropriétaire, fait corps avec le gros oeuvre
- murs porteurs
- structure des balcons et terrasses
- les grilles, les châssis vitrés dès lors qu'à verre dormant, ils font corps avec lui
- des garde-corps et barres d'appui faisant corps avec le gros oeuvre ont été qualifiés de parties communes
En principe, tout copropriétaire peut user librement des parties communes, à la seule condition de respecter les droits concurrents des autres copropriétaires, les stipulations du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.
Cas particulier : les parties communes à usage privatif
En principe, les parties communes ont un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement.
Il arrive toutefois que certaines parties communes soient réservées à l'usage privatif d'un seul copropriétaire. Elle concerne les parties communes de l’immeuble dans lesquelles un copropriétaire est seul à en avoir l’accès, notamment les :
- balcons,
- terrasses,
- jardins,
- cours,
- combles,
- couloirs.
⚠️ Attention : la partie commune dont la jouissance est réservée à un ou plusieurs copropriétaires ne devient pas pour autant une partie privative.
Le droit de jouissance exclusif d'une partie commune n'est pas un droit de propriété. Il s'agit d'un simple droit d'usage privatif qui peut être temporaire ou permanent, rattaché à un lot ou à un copropriétaire.
Le droit de jouissance privatif d'une partie commune doit être prévu :
- soit au sein du règlement de copropriété,
- soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité de l'article 26.
Quels sont les aménagements/travaux que vous pouvez entreprendre
dans les parties communes à usage privatif ?
- Les petits aménagements
Vous pouvez librement :
- jardiner ou disposer des pots et bacs à fleurs,
- installer du mobilier de jardin (table, chaises, parasol...),
- installer un petit bac à sable pour enfant,
- faire des barbecues (sous réserve que cela ne soit pas interdit par le règlement de copropriété)
- Les travaux
Entreprendre des travaux dans une partie commune dont vous avez la jouissance privative nécessite l'accord des copropriétaires. La majorité nécessaire varie selon l'ampleur des travaux envisagés :
La majorité de l'article 25 est nécessaire si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur. Tel est le cas par exemple de constructions légères type :
- abri de jardin
- couverture de terrasse
- pergola
- appentis
La majorité de l'article 26 est nécessaire si les travaux modifient en profondeur les parties communes. Tel est le cas par exemple de constructions permanentes, notamment :
- création d'une véranda
- création d'une terrasse
2️⃣ Les parties privatives
Les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage d'un copropriétaire déterminé sont privatives (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 2). Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
La loi ne procède à aucune énumération des parties privatives.
Les dispositions de l'article 2 de loi de 1965 ne sont pas d'ordre public. Le règlement de copropriété peut donc valablement stipuler que des parties répondant aux critères des parties privatives sont communes.
Sont généralement qualifiées de privatives :
- les équipements intérieurs des appartements (éléments de cuisine, baignoires, lavabos, appareils sanitaires, chauffage individuel, climatiseur)
- les revêtements de sol (parquets ou carrelage)
- les cloisons intérieures dès lors qu'elles ne sont pas mitoyennes et ne font pas partie du gros oeuvre, tel qu'un mur porteur
- les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures
- les enduits des murs intérieurs, les peintures, tapisseries, vitres, glaces, tentures et décors
- les fenêtres, volets, garde-corps
- les enduits des plafonds avec leur corniche.
Deux points sont à approfondir.
2.1. Les murs mitoyens
Les cloisons ou murs séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
Il s’agit des murs ou cloisons séparatives mitoyennes qui sont indifférentes à la solidité de l'immeuble (CA Paris, 23e ch., sect. A, 30 janv. 2002, n° 2000/12073). Il ne faut pas les confondre avec les murs communs tels que les murs porteurs faisant partie du gros oeuvre.
Il s'ensuit que sont mitoyens :
- les cloisons ou murs séparant des parties privatives
- les cloisons ou murs qui ne sont pas compris dans le gros oeuvre
- les cloisons intérieures des appartements sont des parties privatives.
En revanche les cloisons ou murs séparant une partie privative d'une partie commune sont parties communes.
2.2. Les canalisations
Plutôt qualifiées de communes lorsqu'elles desservent des équipements communs, les canalisations peuvent également constituer des parties privatives.
La portion de canalisation de chauffage central, issue de la conduite principale pour desservir un lot a été qualifiée de privative alors même qu'elle est encastrée dans le plancher (Cass. 3e civ., 21 mars 2000, n° 98-16.178). Il en a été de même pour une canalisation d'eau, située au-delà du robinet de coupure de l'appartement, encastrée dans la dalle du couloir commun, dans la mesure où elle était exclusivement affectée à la déserte du lot (CA Caen, 14 nov. 2013, n° 12/01356).
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