⚖️ Le syndic doit prendre l'initiative de faire exécuter, en cas d'urgence, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Quelle est la procédure que doit suivre le syndic pour effectuer des travaux d’urgence dans la copropriété ? Un peu de droit tout d'abord : les deux textes qui donnent au syndic ce pouvoir sont
1️⃣ Être en situation d’urgence
Le syndic doit, de sa propre initiative, effectuer tous les travaux urgents nécessaires à la conservation des parties communes de l’immeuble. Cette initiative ne concerne que les travaux urgents.
Selon les tribunaux, il y a urgence dans les cas suivants :
- l’absence de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale
- le remplacement d’une corniche menaçant de tomber
- la réparation de fuites d’eau
- la réparation d’une canalisation passant dans une cave et provoquant des inondations et des odeurs pestilentielles
- la réparation d’un mur menaçant de s'écrouler
- la réfection d'une toiture provoquant d'importantes fuites à l'intérieur de l'immeuble
- le changement d’une pièce de la chaudière en panne en plein hiver
- la remise en état de balcons dont le délabrement mettait en danger des personnes
- la réfection de la façade d’un immeuble dont les nombreuses fissures provoquaient des infiltrations dans un appartement et une prolifération de salpêtre
- la réparation des canalisations souterraines qui fuyaient et apportaient de l’humidité dans un logement de rez-de-chaussée
- la réparation des canalisations encastrées dans la loge de la concierge qui entraient en contact avec des installations électriques
- des travaux d’étaiement et de renforcement après l’effondrement du plafond d’une salle de bains
- tous les travaux indispensables à la sécurité des personnes, comme par exemple la réfection de marches d’escalier
Si le syndic n’effectue pas les travaux malgré l’urgence, il engage sa responsabilité ainsi que celle du syndicat.
Selon les tribunaux, il n’y a pas d’urgence dans les cas suivants :
- l'assemblée générale a décidé d'ajourner des travaux de réfection
- pour effectuer un acte juridique, ou une action en justice
- pour effectuer des travaux d'entretien ou d'amélioration
- embauche d’un gardien après la rupture d’un contrat d’entretien précédemment passé avec un prestataire extérieur
- l’installation d’un système de vidéosurveillance
- quant aux travaux de réparation de l’ascenseur après une inondation, n’étant pas nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ils n’ont pas non plus été considérés comme urgents
2️⃣ Le syndic informe les copropriétaires et fait effectuer les travaux
2.1. L’information des copropriétaires
Le syndic doit informer les copropriétaires sur les travaux qu’il entreprend par tous les moyens appropriés : affiches dans le hall, mail, courrier.
2.2. Le syndic fait effectuer les travaux
Sans réunir l'assemblée générale, le syndic est en droit de faire réaliser des travaux devant mettre fin au caractère dangereux d'une situation.
Si les travaux sont importants, le syndic peut demander le versement d'une provision équivalente au maximum à 1/3 du devis estimatif des travaux. La seule condition préalable pour le versement de cette provision est l’accord du conseil syndical.
En cas de carence du syndic et du syndicat, un copropriétaire peut faire exécuter des travaux dont l'urgence a été constatée sur les parties communes de l'immeuble, sans avoir obtenu l'autorisation de l’assemblée générale. Ses dépenses lui seront alors remboursées au titre de la gestion d'affaires.
3️⃣ Le syndic convoque une AG pour ratifier les dépenses
Dans quel délai après les travaux faut-il convoquer l’AG ? Immédiatement après la réalisation des travaux, le syndic convoque une AG. L’AG doit ratifier les travaux entrepris par le syndic, à la majorité de l'article 24.
- Si l’AG ratifie les travaux, alors le syndicat doit régler la facture des travaux à l’entreprise mandatée par le syndic.
- Si l’AG rejette les travaux, alors le syndic doit régler les sommes dues. Il pourrait toutefois contester la décision de l’AG en saisissant le juge. Si le juge constate un refus abusif, alors il peut condamner le syndicat à supporter la charge des frais exposés.
Selon les tribunaux une AG est convoquée tardivement lorsque le syndic la convoque 1 an et demi après la réalisation des travaux.
À défaut de convocation immédiate de l'assemblée, les dépenses exposées ne peuvent être portées au compte du syndicat. Elles ne peuvent être recouvrées par les copropriétaires.
De plus, si aucune AG n’a été convoquée, l’accord de la copropriété ne peut pas être déduit de l’approbation des comptes annuels lors des assemblées ultérieures.
Faut-il attendre 21 jours entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’AG ?
- Si l’AG ne porte que sur la ratification des travaux urgents, alors le délai légal de 21 jours peut être raccourci. Le cas de l’urgence qui dispense de respecter le délai d’au moins 21 jours entre la convocation et la tenue de l'assemblée. Un délai de 8 jours est à respecter après l'envoi des convocations.
- Cependant, si l’AG est appelée à se prononcer sur des questions urgentes et sur d'autres qui ne le sont pas, alors vous devez respecter le délai de 21 jours entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’AG.
4️⃣ La saisie comptable
Le compte de charge (compte 67) distingue deux types de travaux : les travaux courants décidés par l’assemblée générale et les travaux urgents.
Il se décompose comme suit :
- 671 : les travaux courants décidés par l’assemblée générale.
Il s’agit de tous les travaux d’entretien et d’amélioration, effectués par des entreprises ou des artisans, nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Les travaux décidés par l’assemblée générale font l'objet d'un vote et entraînent des appels de fonds. Une fois les travaux effectués, toutes les factures seront comptabilisées dans le compte 671.
Il est conseillé de constituer des sous-divisions de ce compte pour différencier les différents travaux votés (ravalement, toiture, étanchéité, etc.).
- 672 : les travaux urgents.
Il s’agit des travaux devant mettre fin au caractère dangereux d'une situation, effectués par des entreprises ou des artisans.
Le syndic peut exiger le versement d'une provision équivalente à 1/3 du devis. Il devra alors procéder à un appel de fonds qui sera comptabilisé comme suit, sans passer par le compte 102.
- 673 : les études techniques, diagnostic, consultation préalables aux travaux.
Il s'agit d'enregistrer les factures des architectes, bureaux d'études ou de contrôles, des diagnostiqueurs divers et variés (amiante, termites, plomb, gaz, etc.).
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